光谷联合(0798.HK)是中国第二大市场化产业园运营商，主营业务为全生命周期的专业产业园开发运营，是中国领先的区域供冷供热(DHC)投资/运营商。目前，公司正试图转型成为轻资产型的产业园运营服务平台。公司开发、运营了多种主题鲜明的大型产业园，已经建成的物业面积为480万平米，在建面积100万平米，拥有土地储备629万平米，服务社区居民超过10万人，企业员工超过15万人。
去年12月15日，中国电子(0085.HK)宣布，将向光谷联合(0798.HK)出售其旗下全资子公司中电科技(西安、北海、海南产业园)之100%股权，代价约7亿元人民币(约8.46亿港元)，光谷联合将发行代价股份支付，每股发行价为0.8港元。另外，中国电子同意按每股0.8港元认购光谷联合股份，约14.92亿股，中国电子合计将会入股共25.5亿股。
同时，光谷联合宣布，将会以0.8港元的价格，配售合计14.5亿股于不少于六名承配人。募资将用于公司未来发展。
目前公司总股本为40亿股，等中国电子入股交易完成和配售项目落实后(共40亿股)，光谷联合的总股本将扩大一倍至80亿股，而央企CEC集团旗下中国电子(0085.HK)将持有光谷联合31.9%股权(25.5亿股)，成为光谷联合最大控股股东。原大股东光谷持股将从44.7%降低到22.3%成为第二大股东。公司已就此次交易提交联交所申请豁免并已获得通过。同时，中国电子将有权提名两名董事加入董事会。光谷联合也将成为央企CEC集团旗下的第四级子公司。
而通过此次中国电子入股和配售之后，公司的股权结构将更加集中。集中度将达到90%以上。股权集中代表着什么，不用我再过多赘述，基本上可以表示公司后期如果要做股权方面的融资或期权激励，会很容易通过。
中国电子入股光谷联合的战略意义在于可以将旗下的优质产业园资源实现上市。而对于光谷联合，则可以获得更多优质运营项目，进行扩张。凭借着中国电子的入股，产业结合，光谷联合将成为中国产业园的第一龙头。具有央企背景的中国电子会给光谷联合带来核心地域资源及IT、信息等强大的产业资源。
在此次中国电子入股后，光谷联合会增加区域上互补的海口、北海、西安3个产业园，加上之前自有的9个产业园，之后一共有12个产业园。待交易完成后，光谷联合管理产业园的服务面积将达2005万平方米，并成功切入到一、二线城市。与此同时，光谷联合也会凭借中国电子的品牌、资金、资源优势，向DHC、信息安全、售电等服务领域转型，为公司全面转型轻资产运营平台奠定基础。
以前，市场普遍认为光谷就是房地产开发企业，买完地，开产业园，收租金，做服务。所以市场一直采用评估地产行业的方式对其进行估值。但随着光谷业务结构的调整和新股东的加入，光谷最值得期待的发展方向，就是利用中国电子旗下现有的资源，逐渐转变成为一家产业园全周期的开发、运营、管理型企业，公司有望借此次机会，从重资产的物业开发，逐渐向轻资产的产业园运营转型。在资本市场中，可参考标的主要是目前20倍PE估值的彩生活(1778.HK)和30倍PE估值的中海物业(2669.HK)等。
2016年3月28日，总投资240亿美元(约1600亿元)的存储器项目落户武汉光谷智能制造产业园，建设内容包括芯片制造、产业链配套等，将在5年内投资240亿美元。预计到2020年形成月产能30万片生产规模，2030年建成每月100万片产能。
2016年5月23日，李克强总理考察光谷会展中心，对中心提出的“光谷在光，更在谷”表示赞赏。他说，没有体制机制创新，技术创新就失去了土壤。只有海纳百川的“谷”，才能延揽八方人才。希望你们不仅做中国光谷，更要做吸引天下英才的“天下谷”。
有国家总理背书，不用再怀疑公司在业务和方向上有什么不对，再加上国企入股，相信都是经过深思考量的。接下来，我们要继续关注的，是公司未来业务的发展和业绩的体现。
短期股价催化，势在必行：央企CEC 成为其大股东，中国电子交易最后完结，股权结构稳定。从去年12月14日宣布入股后，到现在已经将近6个月，而此项交易的Close Date就在6月15日。目前公司股价一直在0.8港元附近运行，是很安全的区域，也是中国电子的换股价。
我们可以看到，如果公司要完成此次重大的股权变动，一定要在期限6个月内完成中国电子的入股和券商承销的配股。所以，个人猜测，中国电子的入股就在6月15日附近会Close，届时大概率会促使股价出现一轮上涨行情。再加上近期港股市场出现了一波10连阳的上涨，公司股价也没有出现大幅上涨，所以待交易完成，后市十分可期。
长期来看，根据公司公布的年报，股东应占利润同比增长20.4%，年度净利润同比增长20%，目前公司估值仅为6.29倍PE，1.07倍PB，而对于转型轻资产且有国有企业入股的光谷，公司估值水平应该向产业园开发及物业管理公司看齐。
对比目前港股市场物业管理公司30倍PE的估值，和A股产业园类公司平均28倍的PE，光谷联合目前6.2倍的估值，显得十分低估。
如果按照2016-2017年，平均估值(PE)为12倍为预测基准，光谷联合的股价比现有股价，至少应有超过60%以上的增长。
在中国电子的入股光谷，从资本市场角度看，应该转变一种思维来看待这家公司，不能再用以前的传统地产开发商来对待光谷，应加入园区管理，物业管理的概念。而有国企背书的光谷联合，随着轻资产化的进程逐步推荐，也会一步一步的被市场发现其真正的价值。